Uplatnění nároků z vad u prodeje bytů

V praxi se setkáváme s problémy při uplatnění vad z bytů, které byly vystaveny a prodávány „plošně“ developery konečným majitelům fyzickým osobám. Tímto příspěvkem se chceme vyjádřit k některým dle našeho názoru klíčovým problémům při uplatnění vad v těchto situacích.

Pojem byt

Pro správnou aplikaci ustanovení o odpovědnosti za vady při koupi bytu je třeba nejdříve správně vymezit pojem byt ve smyslu občanského práva. Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být podle §118 odst. 2 občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“)[1] byty a nebytové prostory, to však jen v případě, že tvoří samostatné jednotky, které jsou reálně oddělitelné, tzn. jak prostorově, tak právně.[2] Současně třeba připomenout, že na tyto předměty občanskoprávních vztahů se vztahuje zvláštní zákon o vlastnictví bytů.[3] Předmětem tedy nejsou byty, které jsou pouze částí domu a které tak samostatný předmět občanskoprávních vztahů netvoří.

Právní úprava

Obecně je institut kupní smlouvy regulován ustanoveními §588 až §610 ObčZ.

Zajímavý závěr, podle něhož se „jedná při prodeji bytu vždy o prodej zboží v obchodě dle §612 a násl. ObčZ, pokud byt prodává podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti“, učinil Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1314/2005, kde odpověděl na otázku, zda a kdy je prodej bytu považován za prodej spotřebního zboží

Z výše uvedeného judikátu lze vyvodit, že pokud je však byt prodáván podnikatelem v rámci své podnikatelské činnosti, je nutné aplikovat ustanovení §612 až §627 ObčZ jako úpravu speciální k obecným ustanovením o kupní smlouvě (citovaná ustanovení upravují prodej zboží v obchodě).

Opomenout nelze soulad takové kupní smlouvy s režimem spotřebitelských smluv v §51a a násl. ObčZ, když by kupujícím byl spotřebitel a prodávajícím dodavatel. Převod vlastnictví k bytové jednotce musí současně splňovat náležitosti §6 zákona o vlastnictví bytů.

Odpovědnost

U kupní smlouvy je nutné odlišovat obecnou úpravu odpovědnosti za vady dle §599 ObčZ, týkající se však pouze vad, které měl byt při převzetí. Dikce ObčZ umožňuje tyto vady uplatnit nejpozději do 6 měsíců po převzetí bytu. Je nutné rovněž podotknout, že úpravy cit. ustanovení Obč.z. ohledně odpovědnosti za vady jsou dispozitivní, tedy smluvní strany se mohou odchýlit od zákonné úpravy. Druhou skupinou jsou vady, které se vyskytnou po převzetí a jejichž uplatnění umožňují ustanovení §619 a násl. ObčZ o zákonné záruce. Tato ustanovení se vztahují právě jen na ty případy, kdy byl stranou prodávající podnikatel. Zákonná záruční doba na spotřební zboží trvá podle §620 ObčZ 24 měsíců.[4] Je nutné rovněž podotknout, že u prodeje bytu, jenž se teprve vystaví, z povahy vztahů smluvních stran, se bude jednat o smlouvu o dílo, kde je záruční doba u zhotovení stavby tři roky dle Obč.z. (§646Obč.z.)

Nároky

V návaznosti na výše řečené, je při uplatnění práv z odpovědnosti za vady důležité rozlišit, zda se úprava kupní smlouvy řídí pouze obecnou úpravou, podle níž má kupující právo na přiměřenou slevu z ceny anebo právo od smlouvy odstoupit,[5] či zda se na nároky z odpovědnosti za vady vztahuje ustanovení o prodeji zboží v obchodě, kde má kupující dle §622 ObčZ v první řadě právo na řádné, včasné a bezplatné odstranění takových vad.[6] Podle zmíněného rozsudku „jsou §612 a násl. ObčZ speciálními ustanoveními k obecné úpravě odpovědnosti za vady věci podle §597 ObčZ v případech, kdy prodávajícím je podnikatel v rámci podnikatelské činnosti.“[7] U odpovědnosti za vady ze záruky je kupující chráněn v tom smyslu, že právní úprava přednostně cílí k navrácení věci do původního stavu (odstraněním vad) a povinuje prodávajícího věc opravit. Příkladem je situace nastalá ve sporu mezi prodávajícím jako podnikatelem a kupujícím, kdy byl prodávající rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR[8] v důsledku aplikace speciální úpravy odpovědnosti za vady (ze záruky) povinný odstranit vady, které na bytu vznikly po jeho předání a ne pouze poskytnout slevu z ceny, jak by vyplývalo z úpravy obecné, protože „v případě odpovědnosti za vady prodané věci ustanovení §622 ObčZ (ať již ve znění před 1.1.2003 či po něm) vylučuje obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen oproti ustanovení §507, ale i §597 ObčZ.“[9]

Závěrem řečeno, pokud je prodávajícím podnikatel jednající v rámci své podnikatelské činnosti, kupující má právo uplatňovat nároky z vad u bytu jako při prodeji zboží v obchodě. Na převody bytu, u nichž prodávající podnikatelem není, se úprava o zákonné záruce vztahovat nebude vyjma případů, kdy by si strany záruku výslovně ujednaly. Existence zákonné záruky je tedy podmiňována vztahem stran, za něhož k převodu práva dochází.

JUDr. Thu Nga Haškovcová, Ph.D., advokátka

Mgr. Veronika Dvořáková, advokátní koncipientka

AK Haškovcová & Co.

office@haskovcova.com

Tel.: +420 226 807 069

Tel.: +420 224 221 425

fax. +420 224 238 706

www.haskovcova.com

__________________________________

[1] zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

[2] mohou být předmětem převodu, zástavy apod.

[3]zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů

[4] zajímavé je poznamenat, že tato délka záruční doby platí až od novelizace zákonem č. 136/2002 Sb., účinné od 1.1.2003, do té doby trvala záruční doba na byt pouze 6 měsíců; přestože z doslovného výkladu by po novelizaci §620 ObčZ vyplývalo, že na byt sice existuje zákonná záruka, ale není zjistitelná její délka, praxe je taková, že pro účel normy se byt při uplatnění odpovědnosti za vady ze záruky za spotřební zboží považuje

[5] v případě že se jedna o vadu, která činí věc neupotřebitelnou

[6] pokud se jedná o vadu odstranitelnou

[7] sp. zn. 33 Odo 1314/2005

[8] op. cit.

[9] op.cit.