Možné riziká pri nadobúdaní darovanej nehnuteľnosti s ohľadom na povinnosť vrátenia daru

V praxi sa nezriedka možno stretnúť s prípadmi, keď určitú nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záujmu potenciálneho kupujúceho nadobudol predávajúci na základe darovacej zmluvy. Samotná skutočnosť, že nadobúdacím titulom predávajúceho k nehnuteľnosti bola darovacia zmluva nie je ešte žiadnou právnou prekážkou. V tejto súvislosti je však potrebné vziať do úvahy, že darovanie, nielen nehnuteľnosti ale darovanie všeobecne, môže byť citlivou oblasťou z dôvodu oprávnenia darcu domáhať sa za určitých podmienok vrátenia daru (hnuteľnej či nehnuteľnej veci).

Podľa ust. § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Existuje teda právna možnosť darcu domáhať sa v určitých situáciách vrátenia daru, pričom typickými príkladmi sú situácie keď sa obdarovaný o darcu nepostaral v čase darcovej choroby, staroby alebo v inej tiesnivej situácii, dopustil sa proti darcovi alebo členom jeho rodiny trestného činu, atď. Predpokladom pre úspešne domáhanie sa vrátenia daru je súčasné splnenie nasledovných podmienok: (i) musí dôjsť k relevantnej skutočnosti zakladajúcej nárok darcu, v dôsledku ktorej dochádza k hrubému porušenie dobrých mravov (napr. obdarovaný sa o darcu nepostará v čase choroby) a (ii) darca svoj nárok uplatní jednostranným právnym úkonom adresovaným obdarovanému, a teda oznámi obdarovanému, že požaduje vrátenie daru.

Je bežnou praxou (a bolo tomu tak najmä v minulosti), že rodičia svojmu potomkovi potom, čo uzavrel manželstvo darovali spolu s jeho manželom/manželkou nehnuteľnosť v snahe pomôcť im tak hmotne sa zabezpečiť. Nakoľko je dar z bezpodielového spoluvlastníctva manželov zákonom vyňatý, bola takto darovaná nehnuteľnosť nadobudnutá potomkom darcov v ½ a jeho manželom v druhej ½ z celku. V niektorých prípadoch potom postupom času dochádzalo k nezhodám medzi manželmi, ktoré časom prerástli až do fyzických útokov voči potomkovi darcov. Je potrebné si uvedomiť, že inštitút vrátenia daru darcovi slúži aj na ochranu záujmov rodiny darcu, t.j. aj detí darcu. Ak sa má dar darcovi vrátiť nie je nevyhnutné aby konanie obdarovaného, ktorým sa hrubo porušujú dobré mravy, smerovalo len proti darcovi samotnému. Aj v tomto prípade preto môže darca od manžela svojho potomka žiadať vrátenie daru práve preto, že sa tento správa k jeho potomkovi (členovi rodiny) spôsobom, ktorým hrubo porušuje dobré mravy.

V otázke ktorým okamihom dochádza k prechodu vlastníctva k darovanej veci z obdarovaného späť na darcu sa ustálil právny názor (podporovaný i príslušnou judikatúrou), že momentom doručenia darcovej správy obdarovanému o tom, že sa domáha vrátenia daru prechádza vlastníctvo z obdarovaného späť na darcu. Tým istým okamihom a k tomu istému okamihu (ex nunc) sa ruší darovacia zmluva, nedochádza teda k zrušeniu zmluvy od začiatku (ex tunc). Vlastníctvo k daru prechádza späť na darcu doručením darcovej správy, preto nie je potrebné žiadne autoritatívne rozhodnutie súdu alebo iného orgánu. Nie je teda vždy potrebné iniciovať za týmto účelom súdne konanie, resp. podávať žalobu o určenie vlastníctva k daru. Určité špecifiká z vyššie uvedeného pravidla predstavuje prechod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (viď nižšie v texte).