Cílem tohoto příspěvku je pojednání o možnostech pronájmu nebytových prostor ve vlastnictví České republiky podle zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění (dále jen „ZNP“), a to rovněž ve vazbě na zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách.

V případě uzavírání smlouvy o nájmu majetku, který je ve vlastnictví státu, postupuje příslušná organizační složka státu podle zák. č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění (dále jen „ZoM“). Dle § 27 odst. (1) ZoM, „věc nebo její část, kterou organizační složka dočasně nepotřebuje k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti, lze přenechat do užívání právnické nebo fyzické osoby. Obdobně lze postupovat v případě, že tak bude dosaženo účelnějšího nebo hospodárnějšího využití věci při zachování hlavního účelu, ke kterému organizační složce slouží. Ustanovení § 27 ZoM dále stanoví v odst. (2), „že  užívání lze sjednat pouze na dobu určitou v trvání nejdéle 8 let pro jednoho uživatele. Pokud jsou podmínky podle odstavce 1 splněny i nadále, lze užívání témuž uživateli prodloužit anebo sjednat znovu, avšak opět pouze na dobu v trvání nejdéle 8 let. Nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak[1] musí smlouva obsahovat ujednání o možnosti ukončit užívací vztah výpovědí a rovněž odstoupením od smlouvy, pokud uživatel neplní řádně a včas své povinnosti anebo pokud přestanou být plněny podmínky podle odstavce 1.“

V důvodové zprávě k ZoM, na místě vztahujícím se k ustanovení § 27[2], se hovoří o závazných pravidlech, podle kterých se řídí pronájem majetku státu a neodkazuje se na další právní předpisy, které by upravovaly výběr nájemce z hlediska nějaké formy výběrového řízení. Ani samotný zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, v platném znění (dále jen „ZVZ“) nepovažuje ve svých ustanoveních pronájem státní majetku za relevantní činnost a pronájem majetku nespadá do žádné z kategorií veřejných zakázek[3], jak je upravuje ZVZ.

Samotná podstata veřejné zakázky spočívá v poptávce státu po určité potřebě, kdy se stát poptává v soukromém sektoru a po vyhodnocení přihlášených nabídek a výběru té nejvíce vyhovující, stát platí za uspokojení této potřeby. V případě pronájmu nebytových prostor, obecně státního majetku, stát nabízí svůj, dle ustanovení § 27 ZoM, v danou chvíli dočasně „nepotřebný“ majetek na trhu a poptávající z řad soukromých subjektů, s kterým příslušná organizační složka státu uzavře smlouvu, platí státu sjednanou částku za pronájem.

Můžeme tedy uzavřít, že v případě pronájmu státního majetku, a tudíž zde nebytových prostor, se neaplikuje ZVZ a je na libovůli příslušné organizační složky státu, výběr subjektu, s kterým ministerstvo uzavře smlouvu podle ZNP. To samozřejmě nemění nic na povinnosti státu postupovat s péčí řádného hospodáře a právní předpisy regulují, jak je uvedeno níže, mimo jiné v cenové oblasti postup organizačních složek státu.

Dle § 27 odst. (5) souhlas pronajímající organizační složky s přenecháním věci nájemcem do podnájmu vyžaduje schválení zřizovatele, a nemá-li organizační složka zřizovatele, schválení věcně příslušného ústředního správního úřadu, a není-li ho, schválení Ministerstva financí, pokud si takové schvalování zřizovatel, věcně příslušný ústřední správní úřad nebo Ministerstvo financí vyhradí. To platí obdobně v případě, sjednává-li organizační složka s vypůjčitelem možnost přenechat věc za úplatu k užívání jinému.

Ustanovení § 27 odst. (4) stanoví, že veškeré výjimky z podmínek kladených na pronájem státního majetku může ze závažných důvodů povolit Ministerstvo financí.

Stanovení výše nájemného

Dle § 27 odst. (3) ZoM nesmí být nájemné sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní právní předpis a sice § 10 zák. č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění (dále jen „ZoC“) není-li nájemné upraveno ZoC, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Bezúplatné užívání lze sjednat jen s osobami, které se nezabývají podnikáním[4], a pouze k zajištění výkonu státní správy v přenesené působnosti anebo pro účely sociální, humanitární, požární ochrany, ochrany obyvatelstva, integrovaného záchranného systému, vzdělávací, vědecké, kulturní, sportovní a tělovýchovné, ochrany přírody a péče o životní prostředí a práce s dětmi a mládeží.

Ustanovení § 10 ZoC stanoví, že cenové orgány stanoví cenovým rozhodnutím, kraje a obce svým nařízením, zboží podléhající cenové regulaci, uplatněný způsob a podmínky cenové regulace, úředně stanovené ceny, pravidla a postupy pro stanovování těchto cen a jejich změn. Předpisy o regulaci cen podle ZoC zveřejňuje mimo další orgány Ministerstvo financí v Cenovém věstníku. Jejich vydání se vyhlašuje ve Sbírce zákonů podle zvláštního právního předpisu[5]. Kraje a obce svá nařízení zveřejňují způsobem stanoveným zvláštním právním předpisem.[6] Cenové rozhodnutí nabývá platnosti dnem uveřejnění v příslušném věstníku a účinnosti nabývá dnem stanoveným v cenovém rozhodnutí, nejdříve však dnem uveřejnění.

Výše popsané ustanovení ZoC je třeba chápat spíše pro úplnost právní úpravy stanovení výše nájemného v teoretické rovině. Jak totiž uvádí i důvodová zpráva k ustanovení § 27 ZoM, sjednávaná výše nájemného by zásadně neměla klesnout pod nevyšší hranici vyplývající z regulace nájemného zvláštními předpisy, a není-li jich (v současné době je nájemné regulováno u většiny nájemních bytů a u pozemků používaných k nepodnikatelským účelům), mělo by se nájemné sjednat podle místních podmínek.[7] Nájemné bude tedy i pro pronájem státního majetku určováno tržně.

Zhodnocení předmětu nájmu

V rámci trvání pronájmu je možné, že dojde ke zhodnocení předmětu nájmu (konkrétně např, rekonstrukce nebytových prostor) a tuto skutečnost je možné zkoumat z několika úhlů pohledu.

Prvním je samotná přípustnost změny na pronajatých nebytových prostorách. Ustanovení § 13 ZNP stanoví, že nebylo-li dohodnuto jinak, je v případě ukončení nájmu nájemce povinen vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Toto ustanovení tak umožňuje smluvním stranám upravit otázku změny pronajatých prostor dohodou.

Zajímavá je v tomto rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR (dále jen „NS“), kdy NS dospěl k závěru, že ani v případě neexistence dohody o změnách na pronajatých prostorech není aplikace § 13 ZNPP absolutní bez přihlédnutí ke konkrétní situaci. NS k tomuto judikoval: „Nelze souhlasit ani s dovolatelovou námitkou, že nájemce je nezbytně při skončení nájmu povinen v souladu s ustanovením § 13 zák. č. 116/1990 Sb. odstranit všechny stavební a jiné úpravy, které na předmětu nájmu provedl, a to do všech důsledků. V daném případě by zřejmě při plnění takové povinnosti ze strany nájemce muselo dojít ke značnému poškození předmětu nájmu a k možnému narušení statiky pronajaté nemovitosti. Takový požadavek by byl jednak nelogický a absurdní (k čemuž výklad zákona jistě nemůže směřovat), jednak v rozporu s dobrými mravy (ustanovením § 3 obč. zák.) a samozřejmě by odporoval i smyslu samotného ustanovení § 13 zákona č. 116/1990 Sb. Ustanovení § 13 citovaného zákonného předpisu se tedy zřejmě nevztahuje na ty úpravy provedené na předmětu nájmu, které se staly jeho trvalou součástí a jejichž odstranění by nutně vedlo k nezanedbatelnému poškození předmětu nájmu, a to za neúměrně zvýšených výdajů nájemce.“ [8]

Druhým úhlem pohledu je vypořádání nákladů vynaložených na zhodnocení předmětu nájmu. Při zkoumání této otázky musíme vzít v úvahu obecnou právní úpravu obsaženou v OZ, neboť ZNP tuto problematiku neřeší. Dle § 667 odst. (1) OZ „změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že v případě smluvního ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem o provedení rekonstrukce nebytových prostor, se pronajímatel může zavázat k úhradě nákladů s rekonstrukcí spojenou. Ovšem v případě absence takového zavázání, má nájemce právo na protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. V takovém případě bude nutné, aby zvýšení hodnoty věci určil znalecký posudek. „Úprava v podstatě vyjadřuje princip odpovědnosti z bezdůvodného obohacení. Dal-li pronajímatel souhlas ke změně, ale smlouvou se nezavázal k úhradě nákladů, má nájemce právo požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci; to však – na rozdíl od obecné úpravy odpovědnosti z bezdůvodného obohacení – platí až po skončení nájmu (uplatnění tohoto nároku podléhá obecné promlčecí době).“ [9]

Závěr

Pronájem nebytových prostor ve vlastnictvích státu se řídí obecným předpisem, který představuje ZNP, ovšem specifičnost vlastníka, tedy státu, otevírá nutnost další regulace, která je vyjádřena zejména v ZoM a dále pak v ZoC či ZoÚ. Pro výběr smluvního partnera, tedy nájemce, nejsou na stát kladeny požadavky pro výběrové řízení. Stát se má řídit v tomto ohledu pouze cenou.

Dalším důležitým bodem může být případná rekonstrukce nebytových prostor, kdy mimo výše uvedené úhrady nákladů či zaplacení zhodnocení věci a úpravy  této problematiky v OZ, může nastat případ, kdy stát pronajme nebytové prostory podnikateli při jeho podnikatelské činnosti, jestliže se takový pronájem týká zabezpečování veřejných potřeb.[10] Tehdy se tento vztah řídí ObchZ a případě, kdy ve smlouvě bude ujednáno, že nájemce (podnikatel) neobdrží náhradu nákladů ani mu nebude zaplaceno zhodnocení pronajatých prostor, bude takové smluvní ustanovení platné, právě kvůli režimu ObchZ (viz rozhodčí nález Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky sp. zn. Rsp 764/05). 

Tomáš Hasman, právní asistent

Mgr. Ľuboš Fojtík, advokátní koncipient

Široká 36/5

110 00 Prague 1

Czech Republic

Tel.: +420 221 990 455

Fax: +420 221 990 450

www.konecna-safar.com

[1] § 685 odst. (1), § 711 odst. (1) zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“); § 9 odst. (2) ZNP.

[2] viz ASPI, Identifikační číslo LIT13812CZ.

[3] Dodávky, stavební práce, služby.

[4]  § 2 odst. (1) zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Obchoz“)

[5] § 2 odst. 1 písm. e) zákona č. 309/1999 Sb., o Sbírce zákonů a o Sbírce mezinárodních smluv, ve znění pozdějších předpisů

[6] Zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení), ve znění pozdějších předpisů.

[7] ASPI, Identifikační číslo LIT13812CZ

[8] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007

[9] Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10 vydání. Praha: C.H. Beck, 2006, 1491 s. – str. 1184

[10] § 261 odst. (2) zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění (dále jen „ObchZ“)

Komentáře

Jméno *
Mail
WWW
Opište kód   

Přidat komentář