Dne 23.09.2011 byl ve třetím čtení Poslaneckou sněmovnou Parlamentu České republiky schválen vládní návrh novely zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (dále jen „zákon“).

Datum plánované účinnosti novely je 01.01.2012 a s ohledem na dosavadní stav legislativního procesu lze usuzovat, že zákon bude v podobě schválené Poslaneckou sněmovnou přijat.

Za velký přínos navrhované novely lze považovat to, že si klade za cíl reagovat na ty zcela nesporně nejvýznamnější nedostatky současné právní úpravy zápisů vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí – podávání šikanozních žalob na určení vlastnického práva a problematiky duplicitního zápisu vlastnického práva. Mimo to se návrh novely zákona věnuje i dalším méně významným, nikoliv však nepodstatným, otázkám.

Poznámka spornosti

Jako zásadní problém důvodová zpráva k návrhu novely identifikuje stav, kdy jsou podávány zjevně neúspěšné (šikanozní) žaloby na určení vlastnického práva k nemovitostem nebo na neplatnost právních úkonů, jejichž jediným účelem je dosažení přerušení probíhajícího vkladového řízení. Současný právní řád neposkytuje účastníkům nemovitostních transakcí před uvedeným jednáním žádnou efektivní ochranu a ne zřídka tak dochází k tomu, že pomyslným vítězem celé situace se stane subjekt, který šikanozní návrh podal.

Tento nadmíru nežádoucí stav navrhuje novela řešit zavedením institutu poznámky spornosti, který by byl upraven v novém ustanovení § 9a zákona. Podle tohoto ustanovení by katastrální úřady provedly zápis poznámky spornosti do katastru nemovitostí v případě podání žalob, kterými se žalobci budou domáhat určení toho, že vlastníkem nemovitosti evidované v katastru nemovitostí je někdo jiný, než kdo je jako vlastník v katastru nemovitostí zapsán, nebo určení toho, že právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru nemovitostí, je neplatný.

Zápis poznámky spornosti by katastrální úřady prováděly na základě doručení oznámení soudu o podání žaloby nebo na základě návrhu samotné strany žalující. Co se týče následků zápisu poznámky spornosti, návrh novely zákona rozlišuje mezi tím, když k zápisu poznámky spornosti dojde před podáním návrhu na vklad nebo po něm.

Pokud by poznámka spornosti v katastru zapsána před podáním návrhu na vklad a řízení před soudem by mělo povahu řízení o předběžné otázce řízení o následně podaném návrhu na vklad, toto následné řízení o návrhu na vklad se přerušovat nebude. Bude čistě na posouzení účastníků vkladového řízení, zda budou probíhající soudní řízení považovat za ničím neopodstatněný projev šikany ze strany třetí osoby nebo zda v něm budou spatřovat reálné riziko způsobilé v budoucnu zpochybnit zápis jimi uskutečněné transakce.

Pokud by ale poznámka spornosti byla do katastru nemovitostí zapsána v katastru až po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu se přeruší, ledaže všichni účastníci řízení o povolení vkladu budou souhlasit s tím, aby se nepřerušilo. Zákonodárce zde opět účastníkům vkladového řízení poskytuje právo se rozhodnout, jak se vzniklou situací naložit.

Navrhované ustanovení nového § 9a pak logicky ve svém závěru stanoví, že v případě, kdy nedojde k přerušení řízení o povolení vkladu a soud nakonec rozhodne tak, že by to bylo důvodem pro zamítnutí vkladu, katastrální úřad vymaže vklad a všechny na ně navazující zápisy, které budou s rozhodnutím soudu v rozporu.

Duplicitní zápis vlastnického práva a zápisy nenavazujících titulů

Dle důvodové zprávy návrh zákona reaguje mimo jiné i na podnět veřejného ochránce práv, který kritizoval, že i po letech a desetiletích se objevují staré listiny, o kterých neměl doposud nikdo ani tušení, a které svědčí o tom, že v dávné minulosti vlastnil určitou nemovitost někdo jiný, než kdo byl zapsán ve veřejné evidenci. Podle současné právní úpravy při předložení těchto listin dochází k tzv. duplicitnímu zápisu vlastnického práva a dispozice s nemovitostí je tak fakticky zablokována až do odstranění tohoto stavu buď na základě uznání vlastnictví jednoho z duplicitně zapsaných vlastníků, nebo na základě rozhodnutí soudu.

S uvedeným souvisí i problematika nenavazujících soudních rozhodnutí zapisovaných do katastru nemovitostí záznamem. V praxi docházelo k situacím, že z katastru nemovitostí bylo vymazáno na základě takového soudního rozhodnutí vlastnické právo i bez vědomí dosavadního vlastníka. Takový stav označuje důvodová zpráva novely za protiústavní v tom smyslu, že o vlastnickém právu vlastníka zapsaného v katastru je rozhodováno v jeho nepřítomnosti, a konstatuje, že uvedené nedostatky je třeba nejprve odstranit v řízení před orgánem, který je k tomu příslušný (tedy soudem).

Na uvedené problémy reaguje návrh novely změnou § 8 odst. 1 zákona tak, že při provádění zápisu záznamem budou katastrální úřady povinny zkoumat, zda listina, která je podkladem pro zápis navazuje na dosavadní zápisy v katastru. V případě, že předložená listina bude přetrhávat již existující řetězec zápisů, nebude možné na jejím základě (duplicitní) zápis záznamem provést a její předkladatel se bude muset obrátit na soud.

Opravný prostředek proti návrhu na vklad

Návrh novely zákona počítá i nadále s tím, že rozhodnutí o zamítnutí vkladu se doručí všem účastníkům řízení. Proti tomuto rozhodnutí však již nebude přípustný žádný opravný prostředek podle správního řádu, nýbrž bude přípustná pouze žaloba podle části páté občanského soudního řádu. Žaloba bude muset být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

Po dobu lhůty k podání žaloby proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu se další řízení týkající týchž nemovitostí přerušují, a to s účinky ode dne podání návrhu na vklad. V případě že žaloba bude podána, přerušení bude trvat až do dne, kdy bude katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu.

Formální náležitosti návrhu na vklad a správní poplatky

Návrh novely zákona se věnuje i problematice formálních náležitostí návrhů na vklad a počítá s tím, že tyto budou nově podávány pouze na předepsaných formulářích, které budou stanoveny vyhláškou Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Navrhuje se přitom, aby návrhy na vklad bylo možné ještě rok po účinnosti novely podávat bez použití formuláře.

V této oblasti dále návrh novely zákona odstraňuje jakékoliv spekulace o tom, zda návrh na vklad do katastru musí být v den jeho podání opatřen jeho nejdůležitější přílohou – listinou, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno (nebo její úředně ověřenou kopií). Pokud po přijetí novely bude takový návrh na vklad podán, nebude se k němu přihlížet a katastrální o tomto navrhovatele vyrozumí.

Navrhovaná novela rovněž počítá se změnou zákona o soudních poplatcích, na jejímž základě bude přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí zpoplatněno poplatkem ve výši 1.000,- Kč (oproti současným 500,- Kč).

Závěrem lze tedy konstatovat, že novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, pokud bude ve znění schváleném Poslaneckou sněmovnou, v konečném důsledku schválen, bude přínosem pro realitní trh. Důvodem je především to, že návrh novely přináší řešení pro dlouhou dobu neřešenou problematiku šikanozních žalob na určení vlastnického práva k nemovitostem a duplicitního zápisu vlastnického práva. Od zavedení formulářů si pak lze především slibovat snížení míry chybovosti návrhů na vklad a tedy i administrativní zátěže katastrálních úřadů.

JUDr. Thu Nga Haškovcová MBA, partner

Mgr. Petr Šabatka, advokát

Haškovcová&Co.

Václavské nám. 33

Tel.: +420 226 807 069

fax.  +420 224 238 706

www.haskovcova.com

Komentáře

Jméno *
Mail
WWW
Opište kód   

Přidat komentář